Un investisseur qui achète un bien locatif a le choix de louer à court ou à long terme. De nombreux investisseurs choisissent de proposer une location à long terme, même si ce n’est peut-être pas la meilleure option pour tout le monde.
Dans cet article, nous discuterons de la location à court terme par rapport à la location à long terme, ainsi que des avantages et des inconvénients de chacune, pour aider les investisseurs à décider quelle stratégie de location peut constituer le meilleur choix pour leurs objectifs.
Locations à court terme ou à long terme
Posséder et exploiter des biens locatifs – tels que des locations unifamiliales ou des immeubles multifamiliaux – sont les moyens les plus courants d’investir dans l’immobilier. Dans l’immobilier résidentiel, les biens locatifs sont souvent classés comme étant des locations à court ou à long terme :
- Location à court terme : généralement louée sur une base quotidienne, hebdomadaire ou mensuelle. Des exemples de locations résidentielles à court terme comprennent des maisons de location de vacances, un hacker de maison qui loue une chambre d’amis et une maison unifamiliale en location avec un locataire avec un bail au mois.
- Location longue durée : généralement louée à un locataire avec une durée de bail de 12 mois à un loyer annuel fixe. La plupart des baux résidentiels sont d’une durée de 12 mois à la fois, bien que certaines lois locales entre propriétaires et locataires puissent autoriser des baux de plus d’un an.
Locations longue durée
Il y a plusieurs avantages distincts à avoir une location à long terme, ainsi que certains inconvénients à prendre en compte également :
- Avantages de la location longue durée
Revenus plus prévisibles : les revenus de location sont constants tout au long de l’année lorsqu’un locataire a un bail de 12 mois et paie le loyer à temps. Connaître le montant des rentrées d’argent chaque mois facilite la budgétisation de l’entretien et des réparations, ainsi que la prévision plus précise du retour sur investissement potentiel.
Plus facile à financer : Un bien locatif occupé par un locataire dans le cadre d’un bail à long terme peut également être plus facile et plus abordable à financer lorsqu’un investisseur connaît le flux de trésorerie. Les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier de taux d’intérêt et de conditions de financement plus attractifs lorsqu’un prêteur considère qu’une location à long terme présente moins de risques potentiels en raison de l’inoccupation et des réparations plus élevées.
Dépenses d’exploitation réduites : les locataires bénéficiant d’un bail à long terme s’occupent généralement des éléments de base tels que le nettoyage de la maison, les travaux de jardinage et le paiement de leurs propres services publics. Les locations à long terme ont également généralement moins d’usure, car les locataires ont tendance à mieux prendre soin d’une propriété qu’ils considèrent comme leur maison plutôt que comme une chambre d’hôtel.
Moins de rotation des locataires : les tâches administratives telles que la commercialisation d’une propriété à louer, la négociation et la signature d’un nouveau bail et la préparation de la propriété pour un locataire net sont beaucoup moins importantes avec une location à long terme. En fait, certains propriétaires unifamiliaux locatifs peuvent trouver un bon locataire qui renouvelle le bail année après année.
Gestion immobilière économique : les frais de gestion immobilière professionnels pour un bien loué à long terme se situent généralement entre 8 % et 10 % par mois. En revanche, les frais de gestion sur une location courte durée peuvent atteindre jusqu’à 30 % du loyer perçu, tout simplement parce qu’il y a plus de travail à réaliser en raison des entrées et sorties des locataires tout au long du mois.
- Inconvénients de la location longue durée
Limites de l’augmentation du loyer : L’un des plus gros inconvénients d’une location à long terme est la moindre flexibilité dans l’augmentation du loyer. Les contrats de location prévoient généralement que le prix du loyer reste le même pendant toute la durée du bail. Cela signifie que le flux de trésorerie potentiel d’un bien locatif est limité par le prix du loyer indiqué dans le contrat de location à long terme.
L’entretien peut être plus difficile : il peut être plus difficile de détecter et de réparer les problèmes mineurs avant qu’ils ne deviennent importants et coûteux avec une propriété en location à long terme. Pour éviter de violer les droits d’un locataire, un propriétaire peut choisir d’effectuer des inspections de la propriété sur une base trimestrielle ou semestrielle et de donner un préavis approprié avant d’entrer dans la propriété. En revanche, une location à court terme peut être inspectée et les réparations nécessaires effectuées à chaque départ du locataire.
Risque d’un locataire non qualifié : étant donné qu’une location à long terme a généralement un bail de 12 mois, la sélection des locataires potentiels est essentielle. Même avec le meilleur processus de sélection des locataires en place, il arrive de temps en temps qu’un propriétaire loue à un locataire qui se plaint constamment, paie le loyer en retard ou endommage la propriété. Expulser un locataire bénéficiant d’un bail à long terme peut prendre du temps et coûter cher. En comparaison, un bail à court terme peut généralement être résilié beaucoup plus rapidement et facilement.
Locations à court terme
Même si les locations à long terme peuvent générer des revenus locatifs plus prévisibles et être plus faciles à gérer, il existe également certaines raisons pour lesquelles un investisseur peut envisager de proposer une location à court terme :
- Avantages de la location à court terme
Potentiel de revenu brut plus élevé : un investisseur disposant d’une location à court terme peut facilement ajuster le prix du loyer pour l’adapter au taux actuel du marché, contribuant ainsi à maximiser le montant des revenus locatifs bruts. En fonction de la demande et des conditions du marché local, un bien loué à court terme peut générer 2 à 3 fois le montant du loyer mensuel par rapport à une location à long terme.
Plus facile à entretenir : étant donné qu’un locataire ne reste que pour une durée limitée, un bien loué à court terme peut être plus facile à entretenir. Les maisons peuvent être soigneusement nettoyées à chaque départ d’un locataire et inspectées pour déceler tout problème d’entretien nécessaire avant l’arrivée d’un nouveau locataire.
Flexibilité accrue : certains investisseurs proposent un contrat de location à court terme pour garder leurs options ouvertes s’ils envisagent de vendre. Par exemple, alors qu’un autre investisseur immobilier peut apprécier l’idée d’avoir un locataire, un acheteur à la recherche d’une résidence principale ne souhaite pas que sa maison soit louée à un locataire.
- Inconvénients de la location à court terme
Un revenu constant n’est pas garanti : même si les locations à court terme peuvent permettre de générer des revenus locatifs bruts plus élevés, il existe toujours le risque que la maison reste vacante pendant une période prolongée. En revanche, lorsqu’un bien est loué à long terme, il est beaucoup plus facile de prévoir le montant des revenus locatifs qui seront perçus chaque mois.
Dépenses d’exploitation plus élevées : les locations à court terme peuvent nécessiter plus d’entretien, surtout si un locataire utilise la location comme alternative à une chambre d’hôtel. Les propriétés louées à court terme doivent généralement être entièrement meublées et bien entretenues, et peuvent devoir être systématiquement approvisionnées en articles personnels tels que des draps, des serviettes, du papier toilette et des ustensiles de cuisine.
Dépenses de services publics : un locataire d’une location à court terme s’attend généralement à ce qu’un propriétaire paie les services publics tels que l’électricité, le gaz, l’eau, les poubelles et même la télévision par câble et le service Internet. Bien que les dépenses de services publics puissent être ajoutées au loyer, toutes ces factures supplémentaires peuvent finir par être trop nombreuses à gérer pour certains investisseurs immobiliers.
Les biens locatifs à court et à long terme présentent des avantages distincts, et le bon choix pour un investisseur peut être complètement mauvais pour un autre. Les personnes qui aiment posséder et gérer activement des biens immobiliers peuvent trouver qu’investir dans une location à court terme est l’option idéale. D’un autre côté, les investisseurs à la recherche d’une propriété générant des revenus locatifs plus prévisibles et plus faciles à gérer pourraient trouver qu’une location à long terme est le meilleur choix.
