Pour faire face à la demande croissante des biens sur le marché immobilier au Maroc, plusieurs personnes se dirigent vers l’achat sur plan qui leur permet de réserver un logement à un tarif moins cher que celui proposé pour les maisons achevées. Cette pratique offre également aux promoteurs une source de financement pour terminer la construction de leurs projets. L’achat sur plan a également plusieurs inconvénients malgré les réformes de la loi régissant ce type de transaction.
La réglementation de l’achat sur plan au Maroc
Le 20 mai 2015, la Chambre des représentants adopte enfin la loi n° 12-107 relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Ce texte législatif régit l’achat et la vente sur plan des biens immobiliers et commerciaux et vient compléter la loi 44-00 qui encadrait cette pratique. Malgré la présence d’un texte juridique régissant l’achat sur plan, la plupart des promoteurs et des acquéreurs ne respectaient pas les clauses du contrat. En 2016, la réforme de la loi sur la VEFA a été publiée au Bulletin Officiel.
Les nouveautés de la loi n° 12-107 relative à la VEFA
L’article 618-1 de la loi n°44-00 définit VEFA comme suit « Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. ». La réforme de cette loi exige qu’un contrat écrit et signé soit établi devant un professionnel qui figure sur la liste nominative fixée annuellement par le Ministère de la Justice. Citons entre autres les notaires et les avocats agréés auprès de la Cour de cassation.
Un contrat établi entre les deux parties
Ce contrat doit comprendre l’identité des deux parties, soit l’acheteur et le vendeur, l’élection domicile, le numéro du titre mère de la propriété, un descriptif de la propriété et son adresse, la date et le numéro du permis de construire, le prix de vente du bien et les modalités du paiement, le délai de livraison, l’assurance et les références de la caution de récupération de l’acompte dans le cas où les clauses du contrat ne sont pas respectées.
Le promoteur ou le vendeur doit également présenter les plans de la propriété avec la mention « Ne varietur », c’est-à-dire sans possibilité de changement, des plans de bétons armés, une copie du cahier des charges et une copie de la garantie bancaire ou de l’assurance.
Un contrat de réservation
La nouvelle réforme de loi n° 12-107 prévoit également la mise en place d’un contrat de réservation qui est établi après l’obtention du permis de construire. Ce contrat n’est pas renouvelable et ne doit pas excéder un délai de 6 mois. Il doit également conduire à la signature du contrat préliminaire de vente.
Cet accord doit comprendre toutes les mentions obligatoires précitées à l’exception de la garantie. L’acheteur a le droit de se rétracter au contrat de réservation dans un délai ne dépassant pas 1 mois après la date de signature du contrat. Le promoteur doit alors lui remettre tout l’acompte dans les sept jours suivants la rétraction.
Le promoteur est dans l’obligation de respecter les plans architecturaux, les délais de construction et de livraison ainsi que toutes les clauses qui figurent sur le cahier de charges. La loi lui permet toutefois de profiter d’un délai supplémentaire ne dépassant pas 6 mois afin de mener à terme les travaux. Dans ce cas, le vendeur doit en aviser l’acheteur au minimum un mois avant la fin du délai.
Les modalités de paiement
La nouvelle loi encadrant l’achat et la vente sur plan prévoit que l’acquéreur doit verser au vendeur des montants pendant des phases précises de la construction, à savoir :
- 5% à la signature du contrat de réservation et 5% à la signature du contrat préliminaire ou 10% en cas d’absence du contrat de réservation;
- 10% au début de la construction
- 60% répartis en trois parties à la fin des travaux de chaque phase :
-La construction du rez-de-chaussée ;
-Les grands travaux effectués dans l’ensemble de la propriété ;
-Les travaux de finition et l’acquisition du permis d’habitation ou du certificat de conformité ;
- 20% à la remise des clés.
La résiliation du contrat
Les deux parties soit l’acheteur et le vendeur ont le droit de résilier le contrat de réservation et le contrat préliminaire. Ceci est encadré par quelques clauses qui garantissent les droits de chacun d’eux. Si le promoteur ne respecte pas les délais de livraison, l’acquéreur a le droit d’annuler son contrat et ne lui versera aucune somme. Au contraire, le vendeur doit payer à l’acheteur une indemnité de 20 % du montant payé jusqu’à la phase de l’acquisition du permis d’habitation.
Une réforme qui protège les acheteurs
Avant de conclure le contrat préliminaire, le vendeur doit mettre en place une caution ou une assurance en faveur de l’acheteur afin de lui garantir tous ses droits en cas de non respect des clauses du contrat. La garantie expire une fois que le contrat définitif est établi. Les sociétés appartenant au secteur public ne sont pas soumises à cette obligation.
Si le promoteur ne livre pas les biens immobiliers à la date convenue avec l’acheteur, il est dans l’obligation de verser une indemnité de 1% par mois de la somme due mais qui ne dépasse tout de même pas 10 % par an. Ceci est appliqué un mois après la date de la réception d’une mise en demeure au vendeur.
L’achat sur plan nécessite un suivi très minutieux de la part des deux parties afin de s’assurer que le processus se déroule comme prévu et selon les conditions qui figurent sur le contrat préliminaire. Après de nombreuses années d’informalité, la loi voit enfin le jour pour régir une pratique qui fait partie des principaux piliers des transactions immobilières au Maroc.
Hajar Khalil