يعتبر نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، نظاما اختياريا و ليس إجباريا، فهو مبني على حرية المالك و رغبته في إدخال عقاره في منظومة التحفيظ، أو عدم التقيد بها، حيث إذ شرع أحد الملاك في القيام بمساطير تحفيظ العقار، فلا يحق له بعد ذلك التراجع عن قراره، لأن مسطرة التحفيظ في هذه الحالة تضحى إجبارية و ليس اختيارية، طبقا لمقتضيات الفصل السادس من قانون 14-07، لكن هذا لا يعني أن هذا القانون لا يخلي من ثغرات، حيث أنه يوجد بعض منها التي يستطيع من خلالها المالك الذي شرع في تحفيظ عقار ما أن يجمد هذه العملية، و ذلك عن طريق عدم الإدلاء ببعض الوثائق الضرورية، وبالتالي فالإدارة، تكون في هذه الحالة مضطرة إلى تجميد طلب التحفيظ
– من بين خصائص نظام التحفيظ العقاري كذلك، أنه يعتبر ذو طابع إداري، حيث أن قرار التحفيظ تتخذه الإدارة، من طرف المحافظ، وهو قرار يتخذ بشكل نهائي غير قابل للطعن، حتى ولو تعرضت حقوق المالك للضياع، ولا يمكن الرجوع فيه، وقد استمد هذا الإجراء من عهد الحماية الفرنسية، ورغم التغيير الأخير الذي طراء على قانون التحفيظ إلى أنه حافظ على نفس الوضع
يعتبر هذا النظام مؤدى عنه، حيث أن كل مالك للعقار يرغب في تحفيظ ممتلكاته، وجب عليه أن يؤدي الواجبات القانونية، إلا في بعض الحالات من بينها حالة ضم الأراضي الفلاحية وتحفيظ أراضي الأحباس، وأملاك الدولة والأوقاف، بالإضافة إلى مطالب التحفيظ العمومي
المساطر الواجب اتباعها لتحفيظ العقار
من أجل الشروع في تحفيظ العقار، يجب على الملاك إتباع العديد من الإجراءات التقنية والقانونية، حيث يقوم صاحب المصلحة من:
– تقديم مطلب التحفيظ للمحافظة العقارية، ويعتبر هذا الطلب المقدم من الراغب في تحفيظ عقاره، من الواجب أن يتوفر به العديد من المعطيات التي قام بتحديدها المشرع بظهير التحفيظ العقاري في فصله 13 المعدل والمتمم بالقانون 14-07،
– أول إجراءات مسطرة التحفيظ، هي وضع طلب لدى الوكالة العقارية التابعة لطالب التحفيظ، بوضع طلب كتابي أو شفوي.
يتضمن مطلب التحفيظ مجموعة من الشكليات منها ما يتعلق بطالب التحفيظ، و التي تتمثل في: الهوية الكاملة له، و منها ما يتعلق بالعقار المرغوب في تحفيظه، من حيث وصفه و تحديد حدوده، مع تقديم جميع الأوراق التي تدل على ملكيته للعقار.
-بمجرد قبول الطلب الرامي الى التحفيظ وقبوله يصبح العقار المطلوب تحفيظه في وضع قانوني متميز بحيث يصبح العقار خاضعا لنظام يطلق عليه “نظام التحفيظ في طور التحفيظ “.
ويتمثل الحق في طلب التحفيظ العقاري، بالرجوع إلى مقتضيات المواد 10 و11 و12، من القانون 14-07، المعدل والمتمم لظهير 1913 من طرف:
مالك العقار وشريكه، وفي الملكية على الشيع، وأصحاب الحقوق العينية، والرهون الرسمية بموافقة الدائن صاحب الرهن الرسمي.
-بالرغم من ذلك تظل الطلبات محصورة في المالك والشركاء على الشيع ولا يتم التحفيظ، إلا بتقديم الوثائق اللازمة، وبعدها يبقى للمحافظ السلطات الواسعة في البحث والتحري في ادعاءات طالب التحفيظ.
بعد ذلك تأتي عمليتي التشهير والتحديد، فبالنسبة لعملية التشهير
يقوم المحافظ في هذه المسطرة من إيداع طلب التحفيظ في أجل 10 أيام
يقوم بتحرير ملخص عن الملك المرغوب في تحفيظه
يعمل على نشره في الجريدة الرسمية للمحافظة العقارية
يقوم بتبليغ مضمونه للعموم بالوسائل المتاحة له.
– بعدها يحرر في اجل 60 يوما من تاريخ النشر، إعلانا يقدم من خلاله التاريخ والساعة التي سيتم فيهما تحديد العقار، كما يقوم المحافظ ببعث نسخة منها الى كل من رئيس المحكمة الموجودة بدائرتها العقار المطلوب تحفيظه والسلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي وذلك قصد تعليقها في سبورة الإعلانات وذلك طبقا للفصل 17 من القانون 14.07، من أجل عملية التشهير.
و تليها عملية التحديد، التي لا تختلف كثيرا عن الطريقة التي تمت بها عملية التشهير، باستثناء النشر في الجريدة الرسمية للمحافظة العقارية، كما يتم توجيه استدعاءات إلى كل الأطراف المعنية بالأمر، ليتم بعدها تحديد الوضعية المادية للعقار الموضوع للتحفيظ، حيث يتم تعيينه بشكل دقيق، و يقومون بتحديده عن طريق سياجات أو أغراس أو علامات، لكي يتميز عن باقي العقارات التي تجاوره، و يحرر كل هذا في محضر رسمي، يتضمن جميع المعلومات العامة و الخاصة عن العقار و مالكه، ويقوم بإنجازه المهندس المنتدب لهذه المهمة، وفي الأخير يتم نشر انتهاء عملية التحديد داخل أجل لا يتعدى 4 أشهر الموالية لعملية التحديد النهائية، عن طريق الجريدة الرسمية للمحافظة العقارية، و باقي الوسائل السالف ذكرها.
رقمنة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
العديد من المقاولين والوكالات العقارية يستخدمون الآن مجموعة من التقنيات الرقمية المبتكرة لجذب المشترين والمستأجرين المستقبليين، حيث تعمل الشركات العقارية الكبرى من نشر صورتها بشكل حسن و إرساء ثقة المواطنين عن طريق الإشهاريات التي تقوم بها سواء في وسائل الإعلام أو مواقع التواصل لاجتماعي التي أضحت منصة أكثر نشاطا و مشاهدة من وسائل الإعلام الأخرى، خصوصا من الجيل الجديد، كما أن التطور الرقمي في القطاع العقاري أتته خاصة الصور الثلاثية الأبعاد و التي تعطي صورة قبلية على المشاريع المنجزة و كأنها حقيقة، تعمل عليها الشركات العقارية من أجل جذب انتباه المشترين المستقبلين و إعطائهم لمحة عن المشروع الذي سينجز.
في العالم الرقمي دائما، وهذه المرة في الابتكارات الرقمية التي طرحتها الدولة من أجل تسهيل الأمر على المواطنين في إنجاز العديد من الإجراءات الإدارية والتي تتطلب الكثير من الوقت، حيث أن الحكومة تسعى بحلول السنوات القادمة، أن تكون أغلبية الإجراءات الإدارية عبر الشبكة العنكبوتية.
لن تضطر بعد الآن إلى التنقل والانتظار لساعات قبل القيام بالإجراءات الإدارية المتعلقة بعقاركم، أو استرداد المستندات الخاصة بكم، حيث أن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في 1 فبراير 2018، أطلقت منصة تسمح للمواطنين الحصول على شهادة الملكية عن بعد.
الآن ما عليكم إلى تسجيل الدخول على الموقع الإلكتروني للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، والضغط على خانة “شهادة الآن من الملكية”، وملء النموذج، ثم اتبع الخطوات، كما أن المستند الآن يتضمن على توقيع إلكتروني واحد بدلاً من التوقيعات اليدوية، في حين ستقومون بدفع مبلغ 100 درهم على الانترنت كقيمة للعملية، بالإضافة إلى أنه إثر تسجيلكم في الموقع، ستتوصلون بجميع المستجدات في بريدك الإلكتروني، خاصية تماشت بشكل جيد خصوصا مع المغاربة المقيمين بالخارج.
