يتجه العديد من الناس نحو اقتناء عقارات في طور الإنجاز، والذي يسمح لهم بحجز منزل أو شقق أو فلل بسعر أرخص بكثير من ذلك الذي يعرض بالنسبة للشقق الجاهزة أو العقارات السابق ذكرها، هذا الأمر يخدم مصالح الطرفين المشتري والبائع كذلك، حيث أن هذه الممارسة تقد أيضًا للمستثمرين العقاريين مصدر تمويل لاستكمال إنشاء مشروعاتهم ومن أجل تسليمها في الأجل المحدد مع الزبون.
لكن العملية ليست بهذه السهولة حيث أن العقارات في طور الإنجاز تنطوي على العديد من العيوب التي تؤثر على الثقة بين البائع والزبون، وبالرغم من الإصلاحات القانونية التي همت القطاع، والتي تتمثل في ظهير شريف رقم 05-16-1 الذي تم إصداره في 3 من فبراير سنة 2016، بتنفيذ القانون رقم 12-107 بتغيير وتتميم القانون رقم 00-44 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، والتي حاول من خلالها المشرع إضفاء صيغة قانونية تسير هذا التعامل العقاري بشكل أكثر منهجية وقانونية.
قانون تنظيم العقارات في طور الإنجاز في المغرب
في 20 من شهر ماي سنة 2015، وافق مجلس المستشارين ومجلس النواب أخيرا على اعتماد القانون رقم 12-107 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، وتم نشره رسميا في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 من فبراير 2016. هذا القانون جاء لينظم شراء وبيع العقارات السكنية والتجارية التي في طور الإنجاز، وكذا لتغيير وتتميم القانون رقم 00-44 الصادر في 12 من غشت سنة 1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود.
جديد قانون رقم 12-107 المنظم للعقار في طور الإنجاز
-تنص المادة 1-618 من القانون رقم 00-44 على تعريف العقارات في طور الإنجاز على النحو التالي:
” يعتبر بيعا لعقار في طور الإنجاز كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤديه هذا الأخير تبعا لتقدم الأشغال”، نص قانوني حاول من خلاله المشرع أن يعطي لكل ذي حق حقه ومحاولة فض النزاعات بين الطرفين البائع والمشتري.
ومن أجل تثمين المقتضى السابق، جاءت المادة 3-618 من أجل فرض تحرير عقد رسمي ثابت التاريخ، لكي يضمن الزبون كامل مستحقاته التي قام بدفعها إلى المستثمر العقاري، ويخول القانون تحرير هذه العقود الرسمية إلى الموثقين والمحامين المقبولين لدى محكمة النقض الذي يخول لهم القانون تحرير مثل أنواع هذه العقود، وذلك تحت طائلة البطلان.
الوثائق ولوازم إبرام العقد
مستلزمات العقد الذي يضمن حقوق الطرفين بقوة القانون تتكون من، الإدلاء بهوية الطرفين المشتري والبائع ، محل المخابرة المتفق عليه مع وجوب الإخبار في حالة تغييره، بالإضافة إلى رقم الرسم العقاري الأصلي للعقار المحفظ موضوع البناء أو مراجع ملكية العقار غير المحفظ مع تحديد الحقوق العينية والتحملات و الارتفاقات الواردة على العقار ، ورقم العقار ، ووصف العقار وعنوانه ، وتاريخ ورقم التصريح البناء، والسعر النهائي المتفق عليه من أجل بيع العقار وشروط وكيفية السداد ، وتاريخ التسليم النهائي، والتأمين ، ومراجع ضمان استرداد المبلغ المؤدى من طرف المشتري في حالة عدم احترام بنود العقد،
في حين يتوجب على المستثمر أو المقاول العقاري، تقديم نسخة من التصميم المعماري للعقار في طور الإنجاز، مع ذكر “غير قابل للتغيير”، أي أن العقار لن يشمله أي تغيير عند استكماله في البناء، وتصاميم الإسمنت المسلح، ونسخة من دفتر التحملات ونسخة من الضمان البنكي أو التأمين.
عقد الحجز
ينص الإصلاح القانوني الجديد رقم 12-107 على إنشاء عقد حجز يتم إنشاؤه بعد الحصول على تصريح البناء. هذا العقد غير قابل للتجديد ويجب ألا يتجاوز 6 أشهر، يجب أن يؤدي مباشرة إلى توقيع عقد البيع الأولي، ويجب أن تتضمن هذه الاتفاقية جميع المعلومات الإلزامية المذكورة أعلاه باستثناء الضمان، كما يحق للزبون المشتري الانسحاب من عقد الحجز، وذلك خلال فترة لا تتجاوز شهر واحد من تاريخ توقيع العقد، في حين يتوجب مباشرة على المستثمر العقاري أو المقاول، إعادة جميع المبالغ المدفوعة من طرف المشتري في غضون سبعة أيام من التراجع.
يلتزم المستثمر أو المقاول العقاري باحترام الخطط المعمارية والمواعيد النهائية للبناء والتسليم وكذلك جميع البنود التي يتضمنها دفتر التحملات، ومن جهة أخرى يسمح القانون لصاحب المشروع العقاري من الاستفادة من فترة إضافية لا تتجاوز 6 أشهر لاستكمال البناء. في هذه الحالة، يجب على البائع إخطار المشتري قبل شهر واحد على الأقل من نهاية الفترة.
شروط الدفع
ينص القانون الجديد الذي يأطر الشراء والبيع بالنسبة للعقار في طور الإنجاز على أنه يجب على المشتري دفع الأقساط المالية خلال مراحل معينة من البناء لفائدة المستثمر أو المقاول العقاري، وتتمثل في:
– 5 في المائة عند التوقيع على عقد الحجز و5٪ عند توقيع العقد الأولي، أو 10٪ في حالة عدم وجود عقد الحجز.
– 10 في المائة عند البداية في عملية بناء العقار.
– 60 في المائة مقسمة إلى ثلاثة أجزاء في نهاية أعمال كل مرحلة، الأولى عند بناء الطابق الأرضي، ثم عند الانتهاء من أشغال البناء الرئيسية في العقار بأكمله، فيما الدفعة الثامنة عند استكمال أعمال التشطيب وأخذ رخصة السكن أو شهادة مطابقة لها.
– 20 في المائة المتبقية يسلمها المشتري عند تسلمه المفاتيح.
فسخ العقد
كلا الطرفين سواء المشتري أو البائع، يحق لهما إنهاء عقد الحجز والعقد المبدئي. يتم تأطير هذا الإجراء بواسطة بعض البنود التي تضمن حقوق كل منهما. ففي حالة إذا كان صاحب المشروع لم يحترم المواعيد النهائية للتسليم، يحق للمشتري إلغاء العقد ولن يدفع أي سنتيم عم هذا الإجراء بل في المقابل، يجب على البائع أن يدفع للمشتري تعويضاً قدره 20 في المائة من المبلغ المدفوع حتى مرحلة الحصول على تصريح السكن.
في الأخير، قبل إبرام العقد الأولي، يجب على البائع تقديم ضمانة أو تأمين لصالح المشتري، من أجل ضمان كل حقوقه في حالة عدم الامتثال لشروط العقد المبرم بين الطرفين، وتنتهي صلاحية الضمان بمجرد تحديد العقد النهائي، فيما لا تخضع شركات القطاع العام لهذا المساطر.
وإذ لم يقم المطور بتسليم العقار في التاريخ المتفق عليه مع المشتري، فهو ملزم بدفع تعويض بنسبة 1 في المائة شهريًا من المبلغ المؤدى، ولكن لا يتجاوز 10 في المائة في السنة، ويتم تطبيق ذلك بعد شهر واحد من تاريخ استلام إشعار رسمي إلى البائع.
شراء عقار في طور الإنجاز يتطلب مراقبة دقيقة للغاية من قبل البائع والمشتري، لضمان أن العملية تسير على النحو المنشود ووفقا لشروط وأحكام القانون المنظم لهذه التعاملات العقارية.
أيوب برض
