لا يخفى على المواطنين المغاربة ما يطرأ من تخبطات في العقار بالمغرب، ساهمت في ذلك العديد من العوامل التي غيرت من مؤشر العرض والطلب، سواء تلك المتعلقة بالخصاص الموجود في توفير سكن يرقى إلى تطلعات المشتريين المستقبليين، خصوصا السكن الاقتصادي الذي رغم حاجة المواطنين إليه إلا أنه أضحى يعرف هو الآخر عزوفا مهما في قطاعه، نظرا للموقع الاستراتيجي التي تشيد فيه شقق السكن الاجتماعي، ناهيك عن الجودة المتدنية التي عرفتها هذه المشاريع السكنية التي تستهدف الطبقة الفقيرة من المواطنين، كما أن علم المواطنين بالقيمة الحقيقية لبناء هذه الشقق والتي تداولتها العديد من المنابر الإعلامية، حيث أدلت على أن القيمة الإجمالية لكل شقة بالسكن الاقتصادي لا تتجاوز 12 مليون سنتيم، و يتم بيعها لفائدة المواطنين ب 25 مليون سنتيم، معطيات زادت من النفور و أدت إلى زعزعة ثقة المغاربة في المستثمرين العقاريين الذين يشيدون مثل هذه المشاريع، مما أدى مباشرة إلى أزمة في القطاع العقاري الذي يعتبر أحد أنشط القطاعات رواجا في المغرب.
عامل ارتفاع السعر في داخل المدن الكبرى بالنسبة للعقار يعتبر عاملا وازنا في تراجع القطاع، إلا أن كل هذه العوامل تقع في جانب، وعامل الضريبة على العقار في جانب أخر، فما يطرحه هذا الموضوع الشائك حول القيمة التي يدفعها أصحاب العقارات من ضرائب والتي تتفل كاهلهم، وتجعلهم يراجعون حساباتهم مئات المرات قبل شراء أو بيع بقعة أرضية أو منزل أو شقة أو أي عقار تفرض عليه الضريبة، نظرا للقيمة الضريبية التي سيدفعها المالك للدولة والتي تعد بالنسبة للعديد منهم مرتفعة جدا.
حلول ضريبية تطمح لتخطي أزمة العقار
المسؤولون عن القطاع فطنوا للمشاكل التي عرفها العقار في المغرب بسبب سومة الضريبة على السكن، مما جعل من الحكومة تطرح مسألة خفض الضرائب على بيع العقارات، نظرا لما يشهده المغرب من عزوف عن بيع الأراضي والشقق خوفا من التكلفة الضريبية. في هذا النطاق باشر وزير الاقتصاد والمالية، محمد بوسعيد، حول إمكانية إقناع مجلس النواب بخفض معدل الضريبة على الأرباح العقارية عن بيع الأراضي، مفيدا على أن هذا الإجراء بإمكانه أن يعيد الحيوية للقطاع العقاري في المغرب، خصوصا إن تم تخفيض هذه الضريبة من 30 في المائة، المعمول بها، حاليا، إلى 20 في المائةّ.
العلاقة ما بين تردد ملاك الأراضي في بيع عقاراتهم و أثاره على الركود العقاري في المغرب واضحة جدا، الأول يخاف من فقدان القيمة الحقيقية لعقاره و دفع مبلغ طائل لفائدة المصالح الضريبية، و الثاني يشهد ركودا نظرا لعدم توفر الأراضي من أجل إنجاز مشاريع سكنية جديدة، خصوصا تلك التي تقع في النطاق الحضاري للمدن الكبرى مثل الدار البيضاء و الرباط و مراكش، حيث أن قانون المالية الحالي يفرض على ملاك الأراضي، وجوب دفع 20 في المائة على الأرباح العقارية في حالة البيع التي تتراوح مدة الشراء و البيع فيها إلى أقل من 4 سنوات، في حين بالنسبة للمدة التي تتراوح ما بين 4 و 6 سنوات من الشراء و البيع الضريبة تصل إلى 25 في المائة، أما إذا تجاوزت المدة بين الشراء و البيع أكثر من 6 سنوات فيوجب على مالك الأرض دفع 30 في المائة للمصالح الضريبية من الأرباح العقارية، فلعل اقتراح المالية لسنة 2018 و الذي وضعه وزير الاقتصاد و المالية، محمد بوسعيد، بإمكانه أن يخفض من خوف ملاك العقارات و يشجعهم على بيعها، مما سيأدي إلى توفير مشاريع سكنية في النطاق الحضري للمدن، و يساهم بذلك في ارتفاع و لو قليل في القطاع العقاري في المغرب.
تلزم الضريبة على السكن والخدمات الجماعية بالنسبة لأصحاب العقارات الواقعة في المجال الحضري، و المناطق المحاذية لها، بالإضافة إلى المحطات السياحية سواء الصيفية أو الشتوية منها، بالإضافة إلى المناطق التي تتوفر على وثيقة للتعمير، حيث أن كل العقارات المبنية ملزمة بدفع الضرائب إلا المعفية منها، و التي تهم إعفاءات دائمة تكمن في القصور الملكية و العقارات التي في حوزة الدولة و الجماعات المحلية، بالإضافة إلى المستشفيات، في حين الإعفاءات المؤقتة تكمن في الضريبة على السكن و التي يستفيد منها صاحب السكن في الخمس السنوات الأولى بعد انتهاء أشغال البناء في حالة إذا كان هذا السكن يعتبر رئيسيا لصاحب العقار.
و تكمن كيفية احتساب الضريبة على السكن في 10 في المائة و20 في المائة و 30 في المائة، هذه النسب تحسب بالنسبة للقيمة الإيجارية للعقار، حيث يقوم المسؤولين من وضع قيمة وسطية لكراء العقار في المنطقة و يرتكزون عليها في فرض النسب الضرائبية السابق ذكرها، فإذا كانت القيمة الإيجارية السنوية للعقار لا تتعدى 5000 درهم ففي هذه الحالة يعتبر معفى من الضريبة على السكن، في حين إذا كان السومة تتراوح ما بين 5001 درهم و 20 000 درهم فيتم فرض الضريبة بنسبة 10 في المائة مما يعني 500 درهم كل سنة، أما في حالة كانت السومة تتراوح ما بين 20 001 درهم و 40 000 درهم فالقيمة الضريبية تصبح 20 في المائة مما يعني 2500 درهم في السنة، و الحالة الثالثة التي تفرض فيها الرسوم بقيمة 30 في المائة عندما تكون السومة تفوق 40 001 درهم.
أما بالنسبة للضريبة على الخدمات الجماعية فهي تنقسم إلى قسمين، حيث إذا كان العقار ينتمي إلى النطاق الحضاري فإن المعدل يعتبر 10,5 في المائة بالنسبة للسومة الكرائية السنوية، أما إذا كان في المناطق المجاورة للنطاق الحضري فإن المعدل الضريبي يصبح 6,5 في المائة.
ونجد في بعض الحالات شقق تتوفر على نفس المقومات والمساحة وكذا الموقع إلى أن إحداهم تدفع ضرائب أكثر من الأخرى، هذا العامل راجع إذا ما كان السكن رئيسي أو ثانوي، حيث يستفيد مالك العقار إذا كان السكن رئيسي من إسقاط 75 في المائة من النسبة الضريبية، في حين صاحب السكن الثانوي يدفع القيمة كاملة، وتذهب عائدات هذه الضرائب، بنسبة 90 في المائة لفائدة ميزانيات الجماعات التي يفرض الرسم داخل مجالها التراب، في حين 10 في المائة تذهب لفائدة الميزانية العامة برسم تكاليف التدبير.
أيوب برض
